“房地产市场利益主体博弈分析”，《开放导报》，2011年第6期。
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房地产市场利益主体博弈分析
北京市社会科学院经济研究所，丁军
内容摘要： 中国房地产市场出现的房价过快上涨是中央政府、地方政府、开发商、投机客、自住客等多方利益主体复杂博弈且利益格局严重失衡的结果。房价持续上行且调控难以奏效的重要原因之一是地方政府对土地供给的垄断经营、以及由此衍生的反市场化行为。
关键词：利益主体 房价 博弈 地方政府
Abstract: The soaring housing prices in China result from the complicated and complex interplay between the central government, local governments, developers, speculators and house owners, and such interplay has led to serious imbalance in their respective interests. Continuously increasing housing prices and ineffective administrative regulation can be attributed mostly to the local governments’ monopoly over land supply and their relevant behaviors countrary to market economy.
Key words: agents of vested interests housing price interplay local governments
近年来，中国商品房价格过快上涨已经成为举国争论的焦点。房价的快速上涨使得中低收入者购房压力骤然加大，而保障性住房供给量又严重不足，普通老百姓抱怨痛恨“高房价”等负面情绪不断滋生。为维护社会和谐稳定，中央不断出台多项房地产调控政策，但调控结果往往与其政策目标相去甚远。
房价高涨且调控难以奏效的原因是中国商品房市场相关利益主体地位的特殊性、以及由此衍生的反市场行为。这也解释了中央政府在利用经济杠杆进行房价调控的同时，不断被迫加大行政杠杆调控房价的力度和范围，以遏制房价屡调屡涨的势头。这些利益主体在房地产角力场上，不仅仅是单纯的经济力量的比拼，更深刻的是与行政力量相互交织在一起，形成非常复杂的博弈关系。
一、主要利益主体的目标分析
房地产市场相关利益主体主要包括：中央政府、地方政府、银行、开发商、投机客、投资者、自住客等等。为简化博弈过程便于分析其实质，可以将一些利益主体进行适当归类。比如银行基本是中央政府和地方政府的金融工具的延伸，它们或者必须执行中央政府出台的货币政策和信贷政策，或者间接成为地方政府的融资工具。而投机客和投资客在本文进行区分意义不大，况且在当前房价高企、市场影子利率远远高于银行利率水平的情况下，以租金收益作为投资标的已经无利可图，目前购买房屋更多的是为了对冲通货膨胀或博取房屋价差。自住客是已经购房但仅供自己居住的人群，房价的涨跌对其影响不大。因此，在以下分析中，将银行、投资者、自住客这三类利益主体暂不予考虑。
房地产市场的博弈过程，也是商品房价格的形成过程。在此过程中，各利益主体都有其各自的利益诉求，都通过各种手段最大化其自身的目标函数。
1、中央政府
中央政府的目标是既要促进房地产市场的健康发展，又要防止房价出现巨大波动。这也是国家宏观经济持续稳健发展、社会和谐稳定的必要条件和内在要求。比如在2006和2007年房价出现急速上涨时期，中央政府不断出台各项调控政策以防止房地产市场过热。2008年受国际金融危机影响，中国房地产市场观望气氛浓厚，房价一度出现下跌，许多房地产开发商资金链条濒于断裂，在此背景下，中央政府出台一系列鼓励居民购房促进房地产市场发展的政策。2009年下半年以来，随着“四万亿”所带来的经济复苏，房价又出现过快上涨趋势，中央政府反过来又出台一系列调控“新政”，包括限购、限房价等行政措施，遏制房价过快上涨。
2、地方政府
地方政府的目标主要在于通过土地财政拉动GDP和财政收入快速增长从而提高政绩，积累地方政府官员升迁的政治资本。在中国现行政治体制下，对地方政府政绩的评价不是取决于当地居民的偏好，而是主要基于当地GDP增速的高低。尽管最近两年情况有所改善，但地方政府通过土地财政敛财和拉动GDP增长的冲动仍然难以遏制，房地产作为短平快的项目仍是地方政府达到其政治目标的最优选择。同时还有一个心照不宣、或许是更深刻的原因，即一些地方政府官员通过土地财政设租以达到其中饱私囊的目的。
3、房地产开发商
房地产开发商是商品房市场的供给主体，同时也是土地市场的需求主体。其基本目标就是要使其利润最大化。房地产开发商要达到利润最大化的目的，就要充分利用制度性约束和市场元素，以最小的成本获取土地使用权，以尽可能高的价格出售商品房。
4、购房者
购房者是商品房市场中具备购买能力的有效需求力量，它主要包括租房者和有改善住房需求的居民。其目标就是要以最低的价格购买到适合自己的商品房。
随着城市化进程的加快和城市人口的不断增长，以及人们对居住水平预期的不断提升，这一群体呈逐年上升态势。
5、投机客
投机客是商品房市场中通过买卖房产以博取价差的人群。其主要目标就是最大化买入卖出价格差价，为存量资金提供一个对冲通胀的安全场所。在自由竞争的市场中，投机客的存在是调节市场供需的重要力量，是商品房价格在不同区域、不同时间发生扭曲的一种校正。但在土地垄断、房价非市场因素快速上涨且充满泡沫的房地产市场，投机客往往起着推波助澜的非理性作用。
二、各利益主体在博弈过程中的行为方式分析
1、中央政府
中央政府是博弈规则的制定者。它出台和制定各种相关政策，为房地产市场博弈提供制度性的前提条件。
1998年商品房市场化改革正式启动，为商品房市场利益主体的多元化博弈提供了前提条件。1998年的市场化改革是在国际上出现亚洲金融危机，国内经济低迷迫切要求新的增长引擎拉动经济增长的大背景下倒逼进行的。当时的福利性分房制度使得中央财政不堪重负，迫切要求进行商品房市场化改革来缓解国际国内经济困局，以市场化为指向的经济体制改革极大地促进了我国房地产行业的迅速发展，刺激了其上下游50多个行业的兴起和复苏，同时也使得广大居民极大地改善了居住条件。国家统计局的数据表明，我国城市人均住宅建筑面积由1998年的
2004年中央政府出台政策要求所有经营性土地必须通过“招拍挂”方式出让使用权。土地市场的博弈基础由此发生了重要转折，即由原来的土地划拨和协议出让方式向“招拍挂”方式转变。在土地出让“招拍挂”的前提条件下，土地市场的供给由地方政府一方垄断，而土地市场的需求方由各房地产开发商充分竞争，从而为2004年以后地价快速上涨创造了制度性条件。
中央政府不仅是博弈规则的制定者，还通过出台相关调控政策影响利益相关者的约束条件，进而改变各方在博弈过程中的强弱关系，从而达到影响房地产市场成交量以及商品房价格的目的。
中央政府调控房地产的方式概括起来主要分为四个方面：一是确定土地市场的总供应量，通过总量控制建设用地的规模来紧缩或扩张“地根”；二是制定货币政策，通过提高或降低存款准备金率和利率水平调节开发商的资金成本”和市场对房地产的有效需求；三是税收政策，通过提高或降低房地产交易各环节的税费调整房地产运行的成本；四是行政直接干预手段，主要是通过一些具体行政措施在微观层面干预房地产市场的供给和需求（如2006年出台的70/90政策对开发商户型设计的限制；2010年以来对买房人的限购政策）。
2、地方政府
在中央政府出台的招拍挂制度约束条件下，地方政府凭借其对土地的天然垄断，可以实现土地出让收益的最大化。在具体操作过程中，地方政府可以通过限制土地供给量和控制土地招拍挂底价两种方式来极大化其目标函数。具体来说，就是在住房价格上涨，土地需求旺盛的阶段，地方政府限制土地供给量，造成土地短缺预期从而推动土地价格快速上涨；在商品房市场面临调整的阶段，土地“招拍挂”对房价的下行发挥了有力的支撑作用，地方政府通过控制土地的起拍价和供应量，使土地价格保持一定的刚性，从而为市场长期看涨房地产价格提供了制度性预期。
3、房地产开发商
在地方政府土地财政冲动和招拍挂制度约束条件下，地价长期上行和土地短缺的制度性预期已经形成、并延伸到商品房市场，表现在房产市场上是商品房短缺和房价长期走高的预期。
在市场投资渠道狭窄、流动性过剩的情况下，土地市场的制度性垄断使商品房的供给和销售也具备了垄断的属性，开发商正是土地垄断衍生的受益主体。
4、购房者
购房者一般很难达成利益共同体，单个的购房者处于房地产市场博弈中的弱势地位，相当于生物界中食物链条的最末端。购房者在商品房价格涨跌中不具备谈判能力，且对于市场信息掌握不充分，是不完全信息的接受者，只能被动地接受市场价格。因此，商品房市场中出现购房者“买涨不买跌”的羊群效应也就不足为奇了。
5、投机客
在非垄断性的房地产市场中，投机客的存在有优化资源配置的作用，当商品房具有投资价值时，投机客的进入会拉动房价，从而增加商品房的市场供给；当商品房泡沫过大时，投机客的退出会平抑房价，从而会避免商品房市场供给过剩，从而促进房地产行业的在合理的区间波动、调整和健康发展。
1998年至2004年，商品房价格处于合理的价值区间，投资购房的租赁收益率约为5%—7%，尽管2000年至2004年房价上升了约25%，但租金价格也相应得到了提升，这一时期的购房可谓价值投资。2004年至2010年，房价虽有短暂的回调，但基本上是一路飙升，这一时期投资购房的租赁收益率下跌为2%—3%，基本已无投资价值，本来投机客应当发挥平抑房价的主力军，然而并未出现投机客大肆抛售房屋的现象，相反主动性买盘仍然继续增加，以至于中央政府不得不出台“限购”政策抑制汹涌的市场需求。
造成房地产市场价格调节供求关系的平抑机制失灵的主要原因是，土地的制度性垄断使市场形成了房价只涨不跌的预期，资本的逐利性使市场上价值投资的理念被漠视、价差投机效应持续放大，从而为房地产市场泡沫的不断膨胀提供了温床。
三、房地产价格上行过程中利益主体格局的演变
1998年商品房市场化改革以来，中国房地产市场的发展大致经历了如下三个阶段。
1、房价温和上涨阶段（1998-2003年）
这是商品房市场化改革的初期阶段，由于土地使用权主要采取划拨或协议出让的方式进行转让，土地供应的主体是多元的，土地供应市场具有一定的竞争性，房地产开发商获取土地的成本较低，土地短缺预期尚未形成，尽管住房需求市场已获得银行按揭贷款这一重要的金融政策的支持，这一时期国际国内宏观环境的倒逼和促动，迫使利益主体各方达成共识、形成合力，房地产市场供给与需求相对平衡，房价上涨也较为温和，基本上是中央政府主导、地方政府推动、开发商响应、市场则乐见其成的多赢发展格局。
尽管这一时期房地产市场的发展基本是健康的，各大利益主体的利益分配相对均衡，但存在的主要问题是土地市场的交易制度缺少透明度，为权力寻租和土地交易腐败提供了温床。土地“招拍挂”制度就是在这样的背景下产生了。
2、房价迅速飙升阶段（2004-2009年）
这一阶段从2004年“8·31大限”开始，土地使用权主要采取招标、拍卖、挂牌的方式进行。土地“招拍挂”对于土地交易的阳光操作、抑制腐败无疑是一副良药，然而与之相伴随，对土地交易的控制主体也悄悄地发生了十分重要的转变，即土地交易的供应主体由多元转为单一的地方政府，土地供应市场的竞争性丧失了。供地市场的垄断和短缺预期、以及土地需求市场的充分竞价使得地价快速上涨，从而带动房价也迅速飙升。
在房价迅速飙升的过程中，地方政府在土地转让收入、房税收入、GDP政绩等方面成效显著，是最大的受益主体，自然也是力挺房价的主力。中央政府也是重要的受益主体，具体表现在中央政府关注的GDP增长速度、社会就业的拉动、银行资产质量的良性转变等方面取得了巨大的正向效应。开发商在这一时期也受益菲浅。尽管房价高企的舆论焦点聚集在开发商身上，毕竟开发商是土地计划“粮票”的贩卖人，“水涨船高”，开发商自然要借机拉抬市价，从中获益。投机客是这轮房价上升中随波逐流的弄潮儿，或是账面获益、或是卖房获益。这一时期的利益格局基本是政府吃肉、开发商啃骨头、投机客喝汤，未来的购房客买单。
3、房价高位滞涨阶段（2010年以后）
2010年至今，形势出现了重要变化。中央政府出台的4万亿刺激经济的政策的负面效应之一通货膨胀——开始显现，房价成为新一轮的领涨板块；地方政府对土地财政的追逐导致在城市和农村拆迁中的矛盾和冲突不断升级，地方政府的公信力不断下降；房价已突破了刚性需求购房群体的心理底线，房价沦为地方政府的财政工具已渐渐被人们所认识；遏制房价已演变成事关金融和社会稳定的重大政治问题。
这一时期，中央政府与地方政府对房地产的调控认识出现分化，在中央和地方的利益博弈中，由于土地财政未能触及，于是开发商成为行政调控打压的首要目标。目前，房价已处于高位盘整的滞涨时期，从土地的计划供应、到开发商的限价销售、在到购房人的限制购买以及信贷调控，房地产行业的发展的各个环节都有行政干预的身影。潜在购房客作为处于金字塔底部的庞大的社会群体，承受着房价高企和租金上扬以及由此衍生的各种痛苦和煎熬。
问题是这种行政干预对房价的抑制作用能维持多久？由于利害关系的冲突，地方政府能自觉贯彻中央政府的调控目标吗？房地产行业发展的市场活力和健康发展究竟需要什么样的市场环境？
四、需要进一步研究的几点长期性对策
1、重塑地方财政体制
在各大利益主体的博弈过程中，抑制房价过快上行的深层次的障碍是如何改变地方政府对土地财政的依赖路径，土地财政继续下去的后果将是“竭泽而渔”、不可持续。如何将地方政府的税源长期化、稳定化，如何将土地财政转向财产税财政转型，使地方政府由经营土地转向经营公共环境、由隐形税收转向显性税收，通过财产税财政逐渐替代土地财政，是改变市场对房价持续上行预期的关键，对此值得深入研究和试点。
2、研究土地供给的市场化调节机制
研究多元化的供地机制，培育多元的土地供应主体，形成供地的市场竞争机制，以平抑土地价格，建立土地供应量指标与房价指数相联动的机制，以改变市场土地短缺的预期。
3、建立住房需求结构平衡机制
改经济适用房建设为廉租房建设，承担政府保障居民基本居住权利的职责。为房地产绑架居民刚性居住需求松绑，进而改变市场住房需求预期。
参考文献：
[1] 董超、任泽平、邢伟.房地产价格分析与预测——从利益主体博弈角度出发. 中国物价，2006.11.
[2] 潘俊、尹龙. 基于房地产市场各利益主体的博弈分析. 商业经济，2010.4.
[3] 方进东. 房地产在政府管制下各方博弈探析. 现代商贸工业，2011.4.
作者简介：
丁军，男，1962年12月出生，山东省莱州市人。北京市社会科学院经济所副研究员，研究方向为房地产。