“土地供应方式转变对房价的影响”，《特区经济》，2010年第12期。

土地供应方式转变对房价的影响

 

北京市社会科学院经济研究所，丁军

 

内容摘要： 中国城市土地供应方式经历了由无偿划拨到有偿出让，从协议出让到招拍挂出让的转变历程，当前招拍挂已经成为经营性用地的唯一出让方式。在地方政府“土地财政”的利益驱动下，土地单一垄断供应体制下的“招拍挂”土地出让方式已经成为影响房价上涨的重要因素之一。要遏制房价过快上涨的势头，应从根源上切断地方政府在房地产市场中的利益链条。

关键词：土地供应方式  协议出让  招拍挂  房价

 

Abstract: The supply modes of Chinese urban land have been transferred from free to paid and from leasing agreement to bidding auctions. Now bidding auctions has become the only way of land supply for local government. For profit-oriented land finance of local government, bidding auctions in the system of land monopolistic supply has become one of the important factors which promoting housing prices. To curb excessive housing price rises, local government should cut off the root causes of the interest in the real estate market.

Keywords: the supply modes of land    leasing agreement    bidding auctions    housing prices

 

从新中国建国开始到现在，中国大陆地区城市土地供应方式的转变大致经历了由无偿划拨到有偿出让，从协议出让到招拍挂出让的转变历程。

1949年新中国成立之初，中国内地的土地还存在着私有制。随着社会主义改造的完成，中国的土地制度逐步向公有制方向转变。1982年颁布的宪法明确规定城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，并且“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这一时期的土地使用可以概括为“三无”，即一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。1987年，中国内地第一块土地在深圳出让，拉开了土地有偿使用的序幕。随后，中国的土地使用实行无偿划拨和有偿出让并存的“双轨制”。2001年5月，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，开始大力推行土地出让招拍挂制度。在此之后，国家虽然大力推行土地出让招拍挂制度，但是由于地方政府官员在协议出让土地的过程中能够获得巨大的利益，在政策的执行过程中大打折扣，因此土地使用权仍然以协议出让为主。直到2004年“831大限”之后， 招拍挂才成为经营性用地的唯一出让方式。

土地实行招拍挂出让的方式是中国土地供应方式的重要改变，分析其对商品房价格的客观影响有助于我国土地供应方式的进一步改革和完善。

 

一、土地招拍挂出让方式对房价的影响机理分析

    土地招拍挂出让方式相对于协议出让方式来说，在很大程度上减少了房地产开发商进行寻租活动的空间，更加有利于通过市场化的定价方式提高土地资源的使用效率，是中国城市土地出让方式的一个重大改变。但是，从客观上来说，土地招拍挂出让方式的改变是近年来我国城市商品房价格快速上涨的重要原因之一。以下从两个方面来分析其对房价的影响。

（一）卖方垄断博弈推高地价和房价

随着土地储备制度的推广，政府逐渐成为土地一级市场的唯一供应者。在卖方垄断的市场结构下，竞争性只存在于买方市场。土地招拍挂出让方式的初宗是防止国有土地贱卖、抑制腐败、挤压开发商过高不当的利润，使土地买方市场的竞争公开、透明，从而实现卖方收益的最大化并保证买方之间公平的竞争地位。然而，土地供应市场的垄断与土地需求市场的竞争的这种不对称结构，造成地价飙升，从另一极端扭曲了土地资源的稀缺程度。

以招标为例，张维迎(2004)，张淑娟、刘艳芳(2005)等对土地招标出让进行了博弈均衡分析，得到以下贝叶斯均衡解：

其中， 是土地招标博弈最后的均衡出让价格，n代表开发商个数，v是出让土地的理论评估价值。从这个均衡解可以看出，土地的招标出让价格 随开发商个数n的增加而增加，当n趋于无穷大的时候， 。即当参与投标的开发商越多，地价就越高从而越接近理论评估价，政府获得的土地出让金就越多。

地方政府在“土地财政”的巨大利益驱动下，往往在土地需求市场冷清的时候通过控制土地招拍挂底价使土地流拍来减少实际土地供给量，在土地需求旺盛的时候减缓土地出让的速度和节奏来提高市场对土地稀缺性的预期，从而推高地价获取最大利益。地价的高涨同时也推动房价快速上涨。

（二）通过改变公众的心理预期推动地价和房价上涨

土地供应方式的改变还会使人们的心理预期发生变化，使得房地产开发商预期今后拿地成本和代价更高，拿地的数量更为有限。各地“地王”现象的不断出现使得地价上涨的预期更为强烈。同时，土地供应方式的改变还使得潜在购房者预期房价一定会大幅上涨以弥补开发商地价上涨的成本。在房价要大幅上涨的这种心理预期下，恐慌性买房的行为就会出现，从而推动现期房价的上涨。现期房价的上涨又引发对土地的更大需求从而带来更大的地价上涨。如此循环往复，使得地价和房价在这种心理预期下不断上涨。

二、土地供应方式改变影响房价的实证分析

土地供应方式的改变直接影响的是地价的上涨。从表1中的数据可以看出，无论是在2003年还是在2004年，招标、拍卖和挂牌出让的土地价格均远远高于协议出让的土地价格。

表1  不同土地出让方式下地价的比较     单位：宗，元/平米

出让方式	2003年		2004年
	宗数	地价	宗数	地价
协议出让	59218	116	58762	435
招标出让	1455	3386	829	4795
拍卖出让	7755	724	6730	1256
挂牌出让	13059	649	13520	680

数据来源：中国国土资源年鉴2004，2005

表1的数据表明，土地出让方式的改变对地价的影响是直接和显而易见的。因此，土地出让方式的改变对房价的影响就转化为地价对房价的影响。接下来只需分析地价对房价的影响是否显著。

图1描绘了我国1998年～2008年11年间土地交易价格指数和商品房销售价格指数的波动情况。从图中可以看出，商品房销售价格指数和土地交易价格指数的波动趋势大致相同，表明其相关性非常高。从2001年开始，土地交易价格指数开始大幅上升，而这一年正好是国务院开始正式推行招拍挂出让方式的时候。同时，从2001年开始，土地交易价格指数开始高于商品房销售价格指数，表明地价的上涨幅度要大于房价的上涨幅度。而从2001年到2004年间，商品房销售价格指数也开始逐年加速提高。

为进一步证实上述地价对房价的影响分析，本文采用协整理论和Granger因果关系检验法对地价与房价的关系进行实证检验。需要说明的是，之所以采用协整理论，是因为商品房销售价格指数和土地交易价格指数这两个宏观经济变量都是非平稳的单位根过程，如果按照传统的计量经济学模型去估计就会产生偏误，而且对其进行回归的结果很可能就是虚回归（Spurious Regression）；而基于虚回归的统计推断结论，就是伪结论。协整意味着存在有意义的长期均衡关系，它的经济含义是：如果两个（或更多）时间序列变量之间从长期看存在一个均衡关系，即使时间序列本身是不稳定的，随着时间的推移，它们将逐渐同步变动，其差是稳定的。以均衡代表的长期关系表示系统随着时间的推移是收敛的。
         

图1  商品房销售价格指数和土地交易价格指数的对比

经过ADF单位根检验，这两个变量都是一阶单整的时间序列，可以进行协整检验。对这两个变量所组成的系统做协整的迹（trace）检验，检验结果见表2。

表2     协整的迹检验

协整方程个数的假定	特征值	迹统计量	5%临界值	P值	结论
无	0.831738	17.70125	15.49471	0.0229	拒绝
至多1个	0.168540	1.661153	3.841466	0.1974	不拒绝

检验结果表明，这两个变量组成的系统存在一个协整关系，它可表述为：

系数的t统计量显著，且为正号，表明地价上涨对房价上涨有显著的正向影响。系数0.769表明，在土地垄断供应的体制下，进入房地产市场的增量土地地价上涨一个单位，市场现房而非期房售价就会上涨0.769个单位。而新增土地产生的期房的价格的形成机制不仅与土地实际购买价格有关，更重要的是与未来售房时当时的地价水平相联系。

三、结论和建议

土地招拍挂出让方式为土地市场创造了一个公开、透明的竞争平台，最大限度地防止了暗箱操作和寻租活动，保证了国有土地资源价值的充分体现，它不仅是发达市场经济国家土地供给方式的成功模式，也是多年来我国土地出让方式的一个巨大进步。

但是，在我国的房地产市场中，地方政府做为有着切身利害关系的管理调控主体，在“土地财政”的利益驱动之下，必然通过各种方式有意无意地减少土地供给量，达到其土地出让收入最大化的目的，从而在客观上使得招拍挂的土地出让方式成为地价和房价上涨的主要因素之一。但房价上涨的根源不在于“招拍挂”土地出让方式本身，而在于土地供应市场的垄断以及垄断背后的超经济强制的利益关系。

因此，要从源头上遏制过快上涨的房价，除了进一步完善土地招拍挂的出让方式以外，更重要的是要切断地方政府在商品房市场中的利益链条，全力打造公共服务型政府。

 

参考文献：

[1] 郑娟尔，土地供应模式和供应量影响房价的理论探索和实证研究，浙江大学博士学位论文，2008.6.

[2] 卢新海、何兴，城市储备土地供应方式的创新，中国房地产，2005.3.

[3] 郑婉萍，我国城市土地供应方式改革探析，成都理工大学学报（社会科学版），2006.4.