“房市‘价涨量跌’是个危险信号”，《中国改革》，2009年第11期。
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收藏 正在形成之中的“新经济规则”似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协，这就决定了行政垄断力量在房地产市场供需双方较量和博弈中的主导地位。
房市“价涨量跌”是个危险信号
文/丁军 北京市社会科学院经济研究所副研究员
7月至今,“价涨量跌”是全国楼市的一个新变化。
国家统计局发布数据显示，7月份开始全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨。与房价节节攀升形成鲜明对比的则是成交量的连续下滑，即便是“金九银
作为统筹全国住房规划的住房和城乡建设部，据闻已于日前启动了住房“十二五”规划的编制工作。其主政官员也纷纷与日前在新闻发布会或网站撰文表示，住建部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。除了加大土地供应，更要加强市场监管和推进保障房建设。与此对应的是，酝酿一年之久的“住房公积金支持保障性住房建设政策”也终于在
面对如此复杂的房市形势，要稳定市场，又要满足居民购买商品房用于自住型和改善型的需求，未来的政策如何统筹和有所侧重，是目前制定“十二五”规划最亟需解决的问题。
十年磨砺的房市“新经济规则”
中国房地产市场脱胎于传统的经济集权控制体制，某种意义上讲，中国房地产市场的成长过程，也就是经济管制松动、退却乃至被“新经济规则”逐步取代的过程。但这个过程至今尚未完成。
正在形成之中的“新经济规则”既非市场规则、也非计划规则，而似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协的产物。这就决定了变革中的中国房地产市场的最大特色是，行政垄断力量在房地产市场供需双方的较量和博弈中居于主导地位，进而在房地产价格的形成过程中发挥着不可或缺的特殊作用、或者说行政垄断力量部分转化成了房地产价格形成的政策环境。从土地的供给、财政金融政策的价值取向，到房地产企业的市场准入制度、潜在购房者的融资渠道等无不与正在演变之中的政策环境休戚相关。
从1998年全国房改开始，中国的房地产市场经历了从无到有的变化和改革。到目前为止的十二年，大致可以划分为三个阶段来，分别体现行政垄断力量在房地产市场发展中的主导轨迹。
1998-2003这前六年，房价温和上升，与此相伴随的是开发商土地购置面积迅速上升、以及商品房销售面积的快速增长。市场的政策刺激来源就是政府力图扩大内需应对1998年的亚洲金融危机，购房按揭贷款政策的出台使金融资源向购房市场倾斜。同时允许民营企业进入商品房供给市场和资本市场，形成了多种开发商主体竞争的繁荣局面。但这个阶段，由于土地供应市场尚未纳入统一管理，土地以协议出让等形式交易的情况大量存在，所以土地供应市场在供应决策机制上并未形成由政府统一进行总量控制的单一化主体供应结构。土地和商品房的供需双方均呈现对称的多元化主体格局，在土地供給和房屋供給两个市场均存在一定程度的市场竞争，价格的变化能调整供需双方力量的对比，整个房地产供需市场的发展还是较均衡的。
之后的2004-2007这四年，房价进入了快速增长阶段，商品房销售面积也快速增长，但值得注意的是，开发商的土地购置面积却处于箱式波动之中没有同步增长。由于土地的国有性质，土地协议出让缺乏透明性，为土地出让的权力寻租提供了温床。在对土地协议出让政策的一片质疑声中，2002年政府出台了关于土地出让实行“招拍挂”政策，两年后又出台了要求严格执行“招拍挂”政策的所谓“831大限”。“招拍挂”对防止国有资产流失、杜绝土地出让环节的腐败行为起到了积极的作用，但这种总量行政垄断控制的土地供应，为目前房地产市场的众多问题和矛盾买下了隐患。首先，决定土地供应量的市场调节机制削弱了，取而代之的是行政总量控制，这一时期房屋价量的快速上涨非但没有刺激土地供应量的同步快速上扬，反而土地供应量的波动不前刺激了房屋价格的进一步上涨。因为土地供应表现为相对减少了，则意味着未来的房屋供应将相对短缺。其次，土地出让的供应量纳入统一管理，土地供应的多个主体变成了本质上的一个主体，即在土地交易市场，不存在竞争关系的供应者面对多个存在竞争关系的需求主体，供给与需求关系的不对称导致土地价格偏离市场价格，从而导致市场产生对土地供应量和价格变相垄断的预期，土地供应的垄断将导致房屋供应的短缺，土地价格的垄断将导致商品房成本的飙升，这应当是这一时期房价快速上涨的主要原因之一。
2007-2008年之间，房价先快速上涨、后快速下跌、总体略有上涨，商品房销售面积快速下降、开发商土地购置面积也处于下降通道，但土地交易价格却继续上升，只是增长速度有所减缓。这一阶段的前期房价增长加速，为抑制流动性资金过剩有可能演变成宏观性的经济过热，央行连续上调存款准备金和贷款利率，购房需求市场受到抑制。然而后期美国次贷危机造成了中国出口贸易需求市场严重下滑，促使连年高涨的股市率先由牛转熊，2008年9月底A股暂停了IPO，开发商从证券市场的融资途径被切断，房价也开始大幅下跌。
2009年，为使中国经济走出国际金融危机的阴霾，平抑经济的大起大落，政府迅速果断地出台了一系列扩大内需的政策，股市开始逐步反弹并走出谷底，2009年6月暂停8个多月的IPO开始重启。资金流动性复活的房地产市场在观望和“多、空”争论中开始回暖。土地市场上，以央企为代表的提升后市信心和预期的“新地王”陆续出现，房价开始了新的上涨，但成交量却在收缩。成交量的变化或许是房地产发展阶段转变的一个重要端倪，即市场量能对政策支撑房价的释放效应已现疲软，市场经济体系不可能长期支撑房价持续超前过快的增长。在政策不支持房价深幅下跌、成交量不支持房价大幅上涨，以及行政力量主导操控的背景下，这一阶段房价高位窄幅震荡或缓慢爬升的趋势似乎正在形成。
现行房价已不具备投资价值
人们购房主要基于三类需要，作为耐用消费品，自住使用；作为短期投资品或投机品，赚取价差；作为长期投资品，获取租金。
第一类购房者是刚性需求，如果其购买力能支持较高的房价，房屋价格可能不是购房者考虑的最重要的因素。换言之，如果房价短期没有深幅调整的预期，即使房价在高位运行，购房者也有可能作出买房的决定，除非购房的资金机会成本远远高于同等条件下租房的租金。第二类购房者是投机性需求，如果存在房价短期内足够快速上涨的预期，其幅度越是大于资金的机会成本，投机者购房的意愿就越强。第三类购房者是长期投资性需求，潜在的年租金收入与一次性房价投入的比率是否高于市场上的资金影子利率，是其决定是否投资的关键。投资者关注房屋的租金收入和房价的长期走势甚于房价的短期上涨预期。
从三类购房者的假定，结合我国目前的房价现状水平，目前房屋的购买群体可能是以第二类购房者为主、第一类购房者为辅、第三类购房者渐渐淡出市场的需求格局。按照对第三类购房者投资理念所做的定义，目前的房价水平已不具备投资价值。从目前的实际情况看，按现行房价所获取的投资出租平均回报率一般约在3-4%，考虑到空置率、物业费、房租综合税率以及低迷的租赁市场，实际回报率将更低。而即使与
宏观调控目标的两难抉择
首先，从国家政策层面看，宏观调控的目标不会放任房价深幅调整，对此我们必须保持清醒的认识。
中国的城市化进程为房地产的发展提供了潜在可能，银行贷款政策向房地产需求市场的开放和倾斜，使这种可能转化成了现实。“招、拍、挂”土地出让政策的实施、以及银行贷款利率的调整，对房地产市场的供给和价格水平产生了重要的引导作用。而房地产行业上下游涉及五十多个关联产业，是中国经济增长中重要的支柱产业之一，尤其在中国经济对外依赖度提高的国际背景下，保持房地产行业的稳定发展是扩大内需的重要保证。房地产价格总体水平一旦出现深幅调整，将导致相关产业群体萎缩，由此可能加大宏观经济衰退的风险，同时地方财政收入也会受到很大影响，还有可能引发金融体系的系统风险。鉴于此，不存在房价深幅调整的政策空间。
然而，从市场因素角度看，宏观调控的目标也不支持房价继续快速上涨。目前的房产价格水平已不具备投资价值，但房价之所以仍然持续高位运行，其主要原因来自两个非市场因素的支撑。即国家对土地的总量控制或者说垄断供应，以及国家控制的、极为稀缺的金融资源对房地产市场的倾斜和开放。前者有可能导致未来房屋供应短缺预期，后者有可能导致房屋需求市场虚火过盛。房地产价格由于非市场因素导致的过快、过度上涨，会扭曲市场的资源价格优化配置功能，并会逐渐波及到其他行业，累积宏观经济增长中的系统性风险。
由于中国城市化的进程远未结束，中国未来的经济仍将保持长期增长的态势，尽管会伴随着经济结构的变动、产业结构的升级会出现回调、波动；同时30年的渐进式改革历程表明，每次重大改革的突破都使社会经济活力获得空前的释放，而目前中国的经济体制乃至政治体制改革尚未完成；加之人口红利高峰期尚未到来，所以保守估计，未来十年内，中国房地产行业仍处于成长发展时期，且作为国家的支柱产业地位不会改变。
既然如此，顺应房地产市场经济发展规律，运用市场机制调控房地产业就应该是下一步房地产市场改革和发展的方向。鉴于目前房价总体水平已严重背离其价值，透支了未来的价格，因此抑制房价过快增长、控制房价平稳适度增长、防止房价剧烈下跌，给市场一个足够的消化价格泡沫的时间，应当作为房地产业调控的总体目标。同时，在土地政策的制定上，应调整和完善土地供给政策，尝试实行土地供应总量与房价指数联动机制，改变市场对土地供应相对短缺的预期，引入价值规律消除开发商继续囤积土地的行为。
在金融政策方面，应当尽快研究解决银行按揭贷款利率与市场资金影子利率的巨大差距问题。目前两者1倍乃至数倍之多的差距，造成租房不如买房、租赁市场低迷、购房市场虚旺的不平衡状态。同时，将经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房与商品房在政策调控方面适度分离。前者解决的是公平和社会保障性问题，而非经济效益和市场效率问题，理应由政府负责解决和承担。